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Diese Arbeiten musst Du bei einem Altbau wahrscheinlich als erstes angehen

Diese Arbeiten musst Du bei einem Altbau wahrscheinlich als erstes angehen

Deutschland ist ein Land der Bestandsbauten – in sämtlichen Bundesländern rangiert das Durchschnittsalter des Wohngebäudebestandes im Bereich von etwa 50 Jahren. Auch der anhaltende Bau-Boom hat daran kaum etwas geändert. Wenn alljährlich deutschlandweit nur gut 110.000 neue Wohngebäude errichtet werden, aber rund 19 Millionen ältere Wohngebäude existieren (bei der Volkszählung 2011), verjüngt sich der Bestand im Schneckentempo.

Nun ist der Kauf einer Bestandsimmobilie sowieso ein Akt, bei dem Du im Vorfeld unbedingt fünf äußerst wichtige Punkte korrekt ansprechen musst, um zu vermeiden, in finanzielle Bredouillen zu geraten. Doch selbst wenn danach Dein Name im Grundbuch steht, bedeutet das nicht, dass Du es bei frischen Tapeten und neuen Möbeln belassen kannst. Insbesondere, wenn Dein Haus vor diesem Jahrtausend gebaut wurde, ist es wahrscheinlich, dass Du an anderer Stelle nachlegen musst, selbst wenn beispielsweise ein Sachverständiger keine dramatischen Probleme gefunden hat. Teils, weil es nötig ist, teils, weil es gefordert wird, teils aber auch, weil Du nur so zeitgenössisch wohnen kannst.

Schützen der Fundamentmauern

Wenn Du heute baust, werden die Bauarbeiter alle Wände, die später Bodenkontakt haben, mit einer sorgsam gestalteten Schutzschicht verpacken. Dies dient einerseits dazu, dass keine Erdkälte ins Gebäude eindringt, sorgt aber primär dafür, dass Deine Mauern nicht allmählich durchfeuchtet werden – ganz schlecht für die langfristige Integrität.

Bloß macht man das erst seit einigen Jahrzehnten so. Doch selbst wenn Du ein Haus aus den 90ern, 80ern oder 70ern erworben hast, ist es ziemlich wahrscheinlich, dass die Abdichtung entweder nicht mehr heutigen Standards entspricht oder durch Alterungserscheinungen undicht geworden ist – oder es bald werden kann.

Bevor Du Dich daranmachst, das Umfeld Deines Hauses zu gestalten, solltest Du zunächst prüfen (lassen), inwieweit die Abdichtung nachgebessert werden muss. Zunächst genügt es, wenn dazu an einer Stelle ein Loch bis zur Bodenplatte gegraben wird. Das reicht, um alles zu checken. Mitunter ist es danach jedoch nötig, „Tabula Rasa“ zu machen – das Haus ringsherum aufzugraben, etwaige alte Dämmschichten zu entfernen und zu erneuern. Das ist fraglos Schwerstarbeit. Aber es schützt Deinen Neuerwerb für viele Jahrzehnte vor Dauerkontakt mit dem gefährlichsten Element im Immobilienbereich: Wasser.

Fundamentmauer schützen

Nachbesserung bei der Gebäudedämmung

Wenn Du jetzt ein Haus kaufst, dann ist es wahrscheinlich, dass zumindest freiliegende Warmwasserrohre sowie die oberste Geschossdecke beziehungsweise das Dach schon gedämmt sind – das ist bereits seit Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 Pflicht und hat sich beim neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) nicht geändert – galt und gilt allerdings nicht, wenn das Haus zum Stichtag 1.2.2002 vom Eigentümer selbst bewohnt war. Dennoch haben sehr viele Eigner nachgezogen.

Allerdings: Je älter Dein Haus ist und je länger weitergehende energetische Maßnahmen zurückliegen, desto wahrscheinlicher ist es, dass Du nachrüsten solltest. Pflicht wird es zwar nur, wenn Du mehr als zehn Prozent der Wände, Fenster, Decken usw. maßgeblich veränderst, jedoch empfiehlt sich auch unterhalb dieser Schwelle Nachbesserung:

  • Dämme das Dach oder den Dachboden-Fußboden mit der bestmöglichen Wärmedämmung – beides ist selbst für Laien recht einfach durchzuführen. Bestmöglich heißt: So dick, wie es die Tragfähigkeit Deines Dachstuhls samt einer mitunter nötigen Sparrenaufdoppelung gestattet.
  • Lass Deine Fenster und Türen auf ihren Wärmedurchgangskoeffizienten hin überprüfen – schon in den 70ern wurde Doppelglas verbaut, das heißt jedoch nicht, dass diese Fenster noch modernen Standards genügen. Mitunter können auch bestehende Fenster optimiert werden, ohne gänzlich getauscht zu werden.
  • Sorge dafür, dass die Dichtungen Deiner Fenster und Türen erneuert werden. Sie werden oft vergessen, machen aber einen maßgeblichen Unterschied aus.

Das alles solltest Du selbst dann tun, wenn Du (vorerst) nicht planst, das Gebäude mit einem umfassenden Wärmedämmverbundsystem einzupacken – bedenke, dass Energie beständig teurer wird und Du wahrscheinlich durch die Abtragungen in den kommenden Jahren nicht viel Geld haben wirst.

Unser Tipp: Beachte, dass Fenster und Wände aus bauphysikalischen Gründen ähnliche Dämmwerte haben müssen, sonst drohen Feuchtigkeitsprobleme. Tausche also die Fenster nicht kopflos, sondern gegen solche mit passenden Werten.

Neue Schließzylinder einbauen

Im Zuge des Hauskaufs wird man Dir alle Schlüssel ausgehändigt haben; das ist Pflicht. Allerdings solltest Du davon ausgehen, dass die verbauten Schließzylinder alles andere als zeitgenössisch sind – auch hier wurde jüngst viel entwickelt.

Sorge deshalb dafür, dass bei allen Türen (und Toren), die nach außen führen, besonders sichere neue Schließzylinder verbaut werden. Spare dabei nicht am falschen Ende – ein Schließzylinder für 100 Euro ist ziemlich günstig, wenn Du vergleichst, welche viel größere finanzielle und emotionale Werte es in Deinem Haus gibt.

Unser Tipp: Rüste bei Deinen Fenstern und Fenstertüren einen Aufhebelschutz nach. Viele Einbrecher versuchen es hierüber.

Fenster und Türen nachrüsten

Die Elektrik zumindest ergänzen

In Deutschland gibt es bei Immobilien eine Grundregel: Alles, was einmal normgerecht errichtet oder installiert und abgenommen wurde, hat einen Bestandsschutz. Er gilt selbst dann, wenn später andere (strengere, umfassendere) Regularien erlassen werden.

Für Eigentümer ist das gut, verhindert es doch teure Nachrüstungspflichten. Für Käufer ist es jedoch schlecht, speziell bei der Elektrik. Sofern das Haus nicht erst in jüngster Vergangenheit umfassend modernisiert wurde, wird die Hauselektrik nämlich bezüglich der Absicherung, der Leitungen sowie Anzahl der Steckdosen und Schalter das Baujahr widerspiegeln.

Hier hast Du zwei Optionen:

  • Wenn Dein Haus so alt ist, dass die Leitungen noch keinen grün-gelben Schutzleiter haben (Verboten in Westdeutschland seit 1974, im Osten seit 1990), solltest Du die Elektrik komplett erneuern. Eine solche „klassische Nullung“ ist nach heutigen Maßstäben unsicher.

  • Wenn Dein Haus vor diesem Jahrtausend errichtet wurde, solltest Du zumindest FI-Schutzschalter nachrüsten, gegebenenfalls auch andere Sicherungsautomaten. Gut möglich, dass dies ebenfalls Pflicht ist. Denn der erwähnte Bestandsschutz endet, sobald an der elektrischen Anlage etwas verändert wird. Es gilt nämlich:

Generell solltest Du in jedem Fall zumindest mehr Steckdosen installieren. Zähle dazu einfach, was vorhanden ist und vergleiche es mit den heute gültigen Mindestanzahlen beziehungsweise Empfehlungen. Ist es deutlich weniger, solltest Du nachlegen – wobei Du durchaus unter fachmännischer Regie die Leitungsverlegung übernehmen kannst; der Elektriker muss jedoch alles anschließen und abnehmen.

Der Grund dafür ist einfach: Zum modernen Wohnen gehören sehr viele elektrische Verbraucher. Mit zu wenigen Steckdosen (bzw. solchen an falschen Stellen) wirst Du Dich unnötig einschränken müssen.

Das Dach durchchecken lassen

Der Dachstuhl und die Eindeckung gehören zu den langlebigsten wartungsfreien Details eines Gebäudes. Hier wird die Lebensdauer in hohen zwei- und sogar dreistelligen Jahreszahlen gemessen. Das alles gilt aber nur, wenn das Dach zu keiner Zeit Feuchtigkeit durchlässt.

Just das kann aber geschehen – auch deutlich unterhalb der Schwelle, an der es bei Regen wirklich durch die Decke tropft. Möglichst rasch nach dem Kauf sollte deshalb ein Dachdecker einen genauen Blick auf die Eindeckung werfen. Typischerweise muss er einige gerissene Dachpfannen ersetzen oder beispielsweise die Giebelsteine neu einzementieren – eine Sache von wenigen Stunden, die aber maßgeblich das Leben Deines Neuerwerbs verlängern kann.

Unser Tipp: Wenn der Dachdecker sowieso schon oben ist, soll er bei der Gelegenheit Deine Dachrinnen grundreinigen und sie überprüfen. Verstopfen sie oder schlagen sie leck, wird schnell die ganze Fassade durchnässt.

Dachuntersuchung Altbau

Die Heizungsanlage mindestens prüfen lassen

Arbeitet in Deinem Neuerwerb eine Heizung, die mit fossilen Brennstoffen (Heizöl, Gas) betrieben wird? Dann sollte schon deshalb ein Heizungsbauer einen Blick darauf werfen, weil es für eine ganze Reihe von Heizungen (genauer: deren Heizkessel) eine Austauschpflicht nach 30 Jahren gibt – sie gilt nur dann nicht, wenn die Anlage schon auf Brennwerttechnik setzt; das war allerdings Anfang/Mitte der 90er eher selten.

Allerdings sollte Dein Techniker nicht nur dieses Detail überprüfen. Er sollte unbedingt auch eine große Inspektion an der Heizung durchführen. Dabei reinigt er beispielsweise Düsen, justiert Komponenten neu – all das sorgt dafür, dass sich die Abgaswerte verbessern und das Gerät bei gleicher Leistung weniger Energie verbraucht.

Fazit

Selbst, wenn Du ein Haus kaufst, das keine grundlegenden Sanierungsarbeiten benötigt, so bist Du nach dem Erwerb dennoch nicht frei davon, Dich nach ein paar Renovierungsarbeiten dem Einzug widmen zu können. Immer liegt es daran, dass Gebäude den technischen und energetischen Stand ihrer letzten maßgeblichen Arbeiten widerspiegeln – und daran, dass am Haus alles mit der Zeit und je nach Wartungsaufwand der Besitzer altert. Letzteres ist oft das Zünglein an der Waage. Denn wer weiß, dass er sein Haus demnächst verkaufen wird oder wer schon sehr alt ist, der nimmt in der Regel nicht mehr viel Geld in die Hand, sondern überlässt die Angelegenheit dem nächsten Besitzer.

Das alles macht natürlich den Kauf insgesamt teurer. Wesentlich teurer wäre es jedoch, wenn Du nichts tätest. Dann könnten sich jetzt recht günstig zu behebende Kleinigkeiten bald zu echten Problemen auswachsen, die um ein Vielfaches teurer sind.

Josephine

Josephine arbeitet als Jun. Content Managerin in unserem Online-Baumarkt. Sie befasst sich regelmäßig mit den aktuellsten Trends, Produktneuheiten und wissenswerten Inhalten rund um die Bereiche Haus und Garten. Gemeinsam mit dem Rest des Teams testet Josephine Produkte aus unserem Online-Baumarkt-Sortiment, gestaltet DIY-Projekte und bereitet spannende Heimwerk-Themen verständlich für Dich auf.

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